Viele Handwerker legen ihr Kapital aufgrund der besonderen Verbindung zur Baubranche in Wohnungen an und vermieten diese. Doch was ist im Rahmen des Abschlusses eines Mietvertrages mit einem Mieter zu beachten, damit das Mietverhältnis ein Erfolg wird?
Ein rechtssicher gestalteter Mietvertrag ist keine Formalie, sondern schützt vor finanziellen Risiken und unnötigem Streit. Denn: Das Mietrecht ist komplex, stark von der Rechtsprechung geprägt und in vielen Punkten mieterfreundlich ausgestaltet.
Schriftform – insbesondere bei Sondervereinbarungen
Ein Mietvertrag über Wohnraum sollte immer schriftlich abgeschlossen werden. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Schriftform bei:
- Befristeten Mietverträgen (§ 575 BGB): Ohne schriftliche Befristung ist der Mietvertrag automatisch unbefristet,
- Zusatzvereinbarungen wie Gartenpflege, Schneeräumen und Tierhaltung,
- Staffel- und Indexmietvereinbarungen müssen in jedem Fall schriftlich vereinbart werden.
Die Mietpreisbremse
In vielen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse nach § 556d ff. BGB. Sie soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietung explodieren. Dabei gilt: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete kann, sofern ein solcher vorhanden ist, z. B. mittels des qualifizierten Mietspiegels ermittelt werden.
Beispiele für Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind:
- Neubau-Erstvermietung,
- die Miete des Vormieters lag bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Das Problem: Viele Vermieter kennen die Mietpreisbremse nicht oder wenden die komplizierten Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch falsch an. Das kann Rückforderungsansprüche von Mietern nach sich ziehen – sogar rückwirkend für mehrere Monate – und führt häufig zu langwierigen Auseinandersetzungen.
- Mein Tipp: Vor der Neuvermietung prüfen, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Gemeinde gilt.
Mieterhöhungen klar und rechtssicher regeln
Ein zentraler Punkt im Mietverhältnis ist die Frage: Wie entwickelt sich die Miete im Laufe der Jahre?
Dafür gibt es verschiedene Optionen:
a) Staffelmiete (§ 557a BGB):
Hier steigt die Miete in festgelegten Stufen. Vorteile: Planungssicherheit für beide Seiten. Nachteil: Während der Laufzeit sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich (z. B. wegen Modernisierung).
b) Indexmiete (§ 557b BGB):
Die Miete steigt oder fällt, gemessen am Verbraucherpreisindex. Vorteil: Die Umsetzung der Mieterhöhung ist einfach. Indexrechner finden sich beispielsweise auf der Homepage des Haus- und Grundbesitzvereins. Nachteil: In Phasen niedriger Inflation steigt die Miete kaum. In den letzten Jahren ergaben sich jedoch starke Mieterhöhungen.
c) Mieterhöhung mittels Vergleichsmiete und qualifiziertem Mietspiegel.
Sollten keine Regelungen zu einer Index- oder Staffelmiete getroffen worden sein, können Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder unter Bezugnahme auf Vergleichsmieten begründet werden.
Ein qualifizierter Mietspiegel liegt nicht immer vor. Die weiteren Begründungsmittel sind als „schwächere“ Begründungsmittel einzuordnen. Streitigkeiten, z. B. über die Vergleichbarkeit der Wohnungen, sind vorprogrammiert.
Mein Tipp: Vereinbaren Sie eine Staffel- oder Indexmiete.
Schönheitsreparaturen: Nur wirksame Klauseln verwenden!
In Mietverträgen lese ich die (oftmals handschriftlich) am Ende eingefügte Regelung: „Der Mieter muss bei Auszug streichen.“ Oder: „Der Mieter muss alle 3 Jahre streichen.“
Solche Formulierungen sind regelmäßig unwirksam, wenn:
- eine Endrenovierungsverpflichtung auf den Mieter umgelegt wird,
- starre Fristen vorgegeben werden,
- die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.
Was ist erlaubt?
Flexible Klauseln wie: „Der Mieter führt Schönheitsreparaturen durch, sofern diese erforderlich werden.“
Mehr zum Thema „Vermieten ohne Risiko“ lesen Sie in Teil 2, Si 11/2025 und online.