Viele Handwerker investieren in Wohnungen und vermieten diese. Damit ein Mietverhältnis gelingt, ist ein rechtssicherer Mietvertrag entscheidend – worauf beim Abschluss im Detail zu achten ist, zeigt Teil 2 dieses Beitrags.
Kaution und Übergabe: Zwei entscheidende Punkte
a) Mietkaution (§ 551 BGB)
Der Vermieter darf maximal drei Monatskaltmieten als Sicherheit verlangen. Diese Kaution muss:
- insolvenzfest auf einem separaten Konto,
- mit marktüblichem Zinssatz angelegt werden.
b) Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist die wichtigste Grundlage bei späteren Streitigkeiten über Schäden oder Schönheitsreparaturen.
Darin sollten enthalten sein:
- Zustand der Wände, Böden, Fenster und Türen,
- Zählerstände,
- Anzahl übergebener Schlüssel.
Weitere sinnvolle Regelungen im Mietvertrag
Ein rechtssicherer Mietvertrag sollte zudem folgende Themen abdecken:
a) Kleinreparaturklausel
Solche Klauseln können Mieter verpflichten, Bagatellschäden bis zu einem bestimmten Betrag (z. B. 100 Euro) selbst zu tragen.
Aber: Die Höchstgrenze pro Jahr (bis zu 6 % der Jahreskaltmiete) und pro Reparatur muss geregelt sein.
b) Tierhaltung
Die generelle Verbotsklausel („Tierhaltung ist verboten“) ist unwirksam. Besser: „Tierhaltung bedarf der Zustimmung des Vermieters, wobei diese nur aufgrund sachlich gerechtfertigter Gründe versagt werden darf.“ Kleintiere (z. B. Zierfische) sind regelmäßig gestattet.
c) Untervermietung
Eine Klausel, welche die Untervermietung von der Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, ist sinnvoll, um unerwünschte Entwicklungen (z. B. Airbnb- Vermietungen) zu verhindern. Entsteht für den Mieter jedoch nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann dieser von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu einfordern.
d) Hausordnung
Wer Konflikte im Haus vermeiden will, sollte eine Hausordnung als Anlage beifügen – mit Regeln zu:
- Ruhezeiten,
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen,
- Grillen auf dem Balkon und Gemeinschaftsflächen.
Bei Sanierung oder Neubau: Besonderheiten beachten
Viele Vermieter, vor allem im handwerklichen Bereich, vermieten frisch sanierte oder selbst gebaute Wohnungen. Hier gelten besondere Spielregeln:
- Modernisierung kann zur Mieterhöhung berechtigen (§ 559 BGB). Es können ggfs. 8 % der aufgewendeten Kosten bei speziellen Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB umgelegt werden,
- Auswirkungen auf die Mietpreisbremse.
Diese Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB können auch im Rahmen der Mietpreisbremse zugunsten des Vermieters beachtet werden, § 556e Abs. 2 BGB. Der Vermieter hat vor Abschluss des Mietvertrages Auskunft zu erteilen!
Tipp: Die Modernisierungsmaßnahmen sollten sorgfältig dokumentiert werden.
Fehler vermeiden – Streit und Geld sparen
Die Mietvertragsparteien müssen sich an komplexe mietrechtliche Vorgaben halten. Fehler in Mietverträgen führen häufig zu:
- Rückforderungsansprüchen von Mietern,
- unwirksamen Mieterhöhungen,
- Schwierigkeiten bei Kündigungen.
Besonders riskant sind: - alte Vertragsmuster,
- selbst veränderte Standardverträge,
- Fehlen individueller Klauseln bei Sonderfällen (z. B. Einliegerwohnung, möbliertes Wohnen).
Fazit
Ein Mietvertrag ist kein banales „Papierwerk“, sondern ein zentrales Dokument für den wirtschaftlichen Erfolg jeder Vermietung. Wer klare vertragliche Regelungen trifft, beugt Streitigkeiten vor und vermeidet, dass ein Mietverhältnis mit den Jahren notleidend wird. Mein Tipp: Lassen Sie Mietverträge, Mieterhöhungsverlangen und Kündigungsschreiben vorab prüfen, vor allem bei:
- Neuvermietung nach Sanierung,
- Index- oder Staffelmiete,
- Auseinandersetzungen über Renovierung oder Mängel.
Mehr zum Thema „Vermieten ohne Risiko“ lesen Sie in Teil 1, Si 10/2025 und online.
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