Als SHK-Unternehmer erbringen Sie Werkleistungen und benötigen daher zur Erstellung Ihrer Gewerke Räumlichkeiten. Demnach werden Sie im Rahmen Ihres Gewerbebetriebs womöglich eine Werkstatt anmieten, um Ihr Handwerk verrichten zu können. Was gilt es, bei einem Gewerbemietvertrag zu beachten?
Zunächst ist Frage: Gewerbemietvertrag und Wohnraummietvertrag – wo liegt genau der Unterschied? Das Wohnraummietrecht ist durch den Gesetzesgeber stark reguliert. So sind die Wohnraumvorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch mieterschützend ausgeprägt. Beispielsweise finden sich im Wohnraummietrecht Vorschriften zur Mietpreisbremse.
Völlig unterschiedlich hierzu gibt es solche (mieterschützenden) Regelungen im Gewerbemietvertrag nicht. Vielmehr gilt weitestgehend der Grundsatz der Vertragsfreiheit. So kann beispielsweise der Vermieter einer Gewerbefläche den Mietvertrag ohne sachlichen Grund befristen. Falls keine Vertragslaufzeit vereinbart wurde, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis ordentlich kündigen. Dabei muss der Vermieter, anders als im Wohnraummietrecht, eine solche Kündigung nicht begründen. Betriebskosten können von dem Vermieter auch noch nach einem Jahr abgerechnet und Nachzahlungen eingefordert werden.
Gewerbemietvertrag: Was gilt es beim Abschluss zu beachten?
Der Vertrag sollte insbesondere folgende Aspekte regeln:
- Miethöhe; Kaution: Im Rahmen des Gewerberaummietvertrages muss eine Nettokaltmiete für die Fläche festgelegt werden. Oftmals wird der Mietpreis in Gewerbemietverträgen indexiert. Das bedeutet, dass vertraglich eine 1. Wertsicherungsklausel zur Mietanpassung verabredet wird. So sollen inflations- und deflationsbedingte Verschiebungen ausgeglichen werden. Indexierte Mieten stiegen in den letzten Jahren sehr stark an. Vor diesem Hintergrund kann auch zur Verhandlung einer Staffelmiete geraten werden.
Hinsichtlich der Mietkaution ist festzustellen, dass die Regelung des § 551 BGB (Begrenzung der Mietkaution auf 3 Nettokaltmieten im Wohnraummietrecht) für Gewerbeflächen keine Anwendung findet. Demnach könnte auch eine Mietkaution verabredet werden, die über drei Monatsmieten liegt. - Schriftformerfordernis: Der Mietvertrag sollte weiter, insbesondere auch um dem Schriftformerfordernis zu genügen, die Mietsache möglichst genau beschreiben und alle relevanten vertraglichen Vereinbarungen enthalten. Es ist eine eindeutige Aussage hinsichtlich der Quadratmeterzahl der Flächen zu treffen. Der Mietvertrag muss zudem die angemieteten Flächen im Detail bezeichnen. Die feste Verbindung von Lageplänen mit dem Vertrag ist anzuraten. Mietbeginn und Mietende müssen sich aus dem Mietvertrag ergeben.
Achtung: Ein Gewerbemietvertrag der nicht der Schriftform genügt ist zwar ebenso wirksam. Er wird jedoch wie ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, behandelt. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigen kann. Die Vertragsparteien verlieren hierdurch Planungssicherheit. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt im Gewerbemietrecht gemäß Gesetzestext sechs Monate. - Vertragszweck: Eine besondere Rolle spielt im Gewerberaummietvertrag die Festlegung des Vertragszweckes. Insbesondere für einen Handwerksbetrieb ist es von großer Bedeutung die Mietsache daraufhin zu überprüfen, ob bspw. die Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen eingehalten werden können. Die Überprüfung dieses Aspekts liegt im Verantwortungsbereich des Mieters.
Eine weitere Streitigkeit im Rahmen von Gewerbemietverträgen für Handwerksbetriebe ergibt sich oft bzgl. des Themas Lärmschutz. Auch hier obliegt es Ihnen als Mieter verwaltungsrechtliche Genehmigung einzuholen.
Mein Tipp: Beschreiben Sie Ihre alltägliche handwerkliche Arbeitsleistung im Mietvertrag sehr detailliert. Mit Unterzeichnung des Vertrages sichert der Vermieter zu, dass die Räumlichkeiten für diese Tätigkeiten geeignet sind. Falls sich sodann bspw. die Nachbarschaft wegen des Lärms beschwert, haftet der Vermieter, da Sie Ihren Betrieb nur im Rahmen der Beschreibung ausüben.
Fazit
Anders als im Wohnraummietrecht sind die Parteien eines Gewerberaummietvertrages in Ihrer vertraglichen Gestaltung sehr frei. Dennoch sollten Sie als Handwerker unter Verweis auf die vorstehenden Punkte gewisse Aspekte in dem Gewerbemietvertrag regeln. So kann Vertragssicherheit geschaffen werden.